Tips：
12345是没啥用的，你打你的电话，物业回复他的内容，没什么实际作用。但是也可以打，留痕。
答辩状不要给法院，答辩状是给自己看的，如果给法院，法院会抄送给被告方，那么我们的底牌就没有了，对方会根据我们的答辩状做准备。如果你懂法，你可以提交一个傻傻的答辩状，让对方轻敌，上庭再拿出真正的答辩状。
这也不一定，这个人说的有的东西也不合理，需要结合自己情况整理，比如本身这个就是简易诉讼，还不交答辩状，可能并不是好事，所以如果你的答辩状写的特别好，能把举证责任甩给物业，还是交比较好。
第一步信息公开
https://www.hengyang.gov.cn/xxgk/szfxxgkml/ysqgk/index.html
拿到资料怎么用呢，拿到资料后，任何不对的地方，就可以给相关部门写履职信，要求对物业进行查处和整改和罚款，如果查处了，这个就是物业服务不合格的证据，就可以起诉或者被起诉了，可以反诉物业（案件受理后和法院辩论结束前都可以提交反诉状反诉）这样举证责任就变了，从业主举证服务不到位，变成物业公司需要证明自己履行了合同义务，就需要提交特别多的资料，各种工作交接几率，绿化养护记录，消防维保记录，电梯维保记录，咨询投诉的跟踪和回访记录等等。他们一般会提交假证据，面对很假的证据，可以申请司法鉴定。
比如总平图，能看到车位数量，也能看非机动车辆数量，如果这些被侵占，变成了收费机动车位，就可以罚款
再看保安备案情况，保安没保安证，就是物业服务不合格
如果相关部门不给，或者说问物业要，就给他发履职信，履职信没用就行政复议，行政复议没用就起诉
如果相关部门说没有，那最好了，说明没有备案，直接写履职信要求罚款
相关部门说涉密，不给？比如向人防办申请地下车库的总平面图，人防办如果用涉及国家机密来打发你怎么办?
国家机密不是随口说的，上保密法写的清清楚楚，必须是关乎国家安全和重大利益的事项，还得分绝密机密秘密三级，有严格的确定变更解除程序，遇到这种情况直接行政复议，复议输了就直接起诉。可以问三个问题，第一这张图纸是不是开发商制作的，开发商有没有资格制作国家机密。第二这张图纸是什么时候被确定为国家机密的。第三这张图纸属于绝密机密还是秘密，如果真的涉密，人防办会拿出涉密手续，但是人防办拿不出来，这属于明显的乱答复。实际中，小区地下车库总平图有的会标注坐标，这个坐标确实是涉密的，但是业主想看的是图纸，不想看坐标，不想看国家机密，坐标信息可以遮盖，可以涂黑，可以脱密后给业主，人防办不能总是拿涉密来塘塞业主。保密法也规定该依法公开的必须公开，信息公开条例第36条和第37条，申请公开的信息中，含有不应当公开，或者不属于政府信息的内容，但是能够做区分处理的，行政机关应当向申请人提供，可以公开的政府信息内容，对不予公开的内容说明理由，行政机关应当根据申请信息的不同情况，对申请人的政府信息公开做分别答复，申请人申请公开的信息中，若含有不应当公开的内容，行政机关应对申请人申请公开的信息做进一步判断，对能够区分处理的，应当向申请人提供可以公开的信息内容，对不予公开的部分，则应当说明理由。不应在未判断相关信息，
是否可以做出区分处理的情况下，对申请人申请获取的全部信息不予公开。
履职信：直接联系邮政EMS上们取件，寄挂号信，地址填对方单位的官方办公室,百度可以搜到，收件人就填相关部门局长收，或者局办公室收，内容写关于查处【小区和物业名称】存在【违法行为】的履职信申请及证据材料
履职信写业主名字比较好，自己直接签就行了了，只要业主知情就没事
履职信答复期一般是两个月
1.邮寄细节（保姆级教程）：·快递单填写：
·收件人：[某某区住建局] 局长收（或
者写”办公室收”）。
·地址：百度一下他们的官方办公地
址。
·内件品名（备注栏）：这是最最重要
的地方!一定要写清楚里面是什么!
·错误写法：“文件”、“信”。（对方可
以赖账说你寄了一张白纸）。
，正确写法：“关于[小区名]物业消防违
规的履职申请书及证据材料”。
，勾选：记得勾选”回单”或者关注EMS公众
号，一旦显示”已签收”，立刻把签收页面截图打印出来。这张纸就是你的“核武器启动钥匙”。2.信里写什么?
标题不要写”举报信”，要写*《关于查处[物业公司名]存在[具体违法行为]的履行法定职责申请书》*火。
·内容结构：
1.我是谁（业主，身份证号）。
2.我要举报谁（物业公司）。
3.事实与证据（重点）：哪里堵塞消防通道、哪里设施损坏（附上照片）。
4.法律依据：根据《消防法》/《物业管理条例》第XX条。
5.我的诉求：请求贵局依法对被举报人进行查处，责令其整改，并在60日内将处理结果书面回复申请人。如果有多个事情需要给同一个部门写履职信，可以分多个信件寄送，不要全写一起，一封信寄送。
物业的主管单位是住建局的物业科
共振噪音问题本质是不隔音，本身也可以给住建局写信
物业不合格，也可以给物业写信
行政复议：如果相关部门不配合，不作为，未答复，就行政复议，一般是他部门的上级部门提交行政复议。或者给同级政府提交
诉讼：行政复议还没用就诉讼相关部门不作为，直接去人民法院小程序起诉
行政诉讼立案后，被告的举证期限：
法院应该在立案的七天内，将起诉状寄给被告，
被告应当在收到起诉状之后15天之内，提交答辩状和证据（如果我们是物业的被告，我们就在这个期限内提起反诉）
加上邮寄时间，一般25天左右，所以在你立案成功后的26-30天内，要打电话问法院，有没有收到被告的答辩状和证据，最迟立案之后的30天，被告的证据就应当送到法院，法院如果说没有收到被告的证据，那么得多问一句，被告是否申请了红期举证，如果没有，就还要问清楚，那你要问清楚法院是仕么时候送达的被告是什么时候签收的，落实了这几个日期，就可以确定被告是否超期举证，如果法院没给明确答复，就多打几个电话，如果可以确定被告的证据已经超期，到了开庭，不管对方拿出什么证据，都可以不认可
注意：有关部门，比如住建局和消防这些部门都可以对其在履职信和行政复议后进行行政诉讼，但是12345是不能被起诉的，信访部门也不能被行政诉讼起诉的。
行政诉讼和民事诉讼的区别：民事诉讼和民告民，行政诉讼是民告官。民事诉讼是原告需要提供证据，证明对方损害了我的权益。行政诉讼是需要被告的相关部门拿出证据来证明他是合法的，如果拿不出，就是输。
行政诉讼也不要请律师，或者请外地比如北京的律师，但是价格高，为了一个物业费没必要。因为行政复议的复议机关是司法局，司法局是律师的主管部门，律师是不敢去对抗的。
行政诉讼一般赢不了，赢面不超过5%，主要是给压力，相关部门会给物业压力
如果行政机关要求你撤诉，承诺会解决问题，你说得真正解决问题了再撤诉，如果履职解决问题确实需要时间，法院觉得也可以等，那么可以跟行政机关在法院做个调解笔录，明确写清楚，在几月几号前完成什么事情，业主在确认履职合格后3日内申请撤诉，这样有法院记录兜底，就算他们后续反悔，你也有证据继续维权。
第二步写履职信给相关部门
邮局寄挂号信或者EMS，而且信一定写上标题《履行法定职责申请书》类似标题，然后用水印相机，拍照记录
上诉同理，上诉状一般是寄给一审法官，然后他收到后，卷宗移交中院，如果遇到徇私枉法的法官，可能耍赖说没收到，已经过了15天上诉期，所以要保留寄信的证据物业不怕投诉，他们就是处理投诉的，但是害怕相关职能部门对他处罚，因为这些处罚是公开的，小区其他业主也能看到，就有了物业服务不合格的证据，那么其他人就也可以打折了
面对这些部门，可以说话强硬，要求书面答复，很可能不答复，那就起诉，超期不答复我诉讼必赢的
必须先写信再诉讼，只有写信后，才能拿到行政诉讼权，起诉才会立案
没诉讼前是小喽啰在处理，诉讼交了诉讼费后，几个领导都要来研究这个履职信，就会满足你的诉求，对物业进行罚款，然后叫你撤诉
答复的内容不满意，可以写个行政复议申请书，申请行政复议，复议不满意可以诉讼（职能部门和复议机关一起诉），行政复议是免费的，诉讼收费，一次就25元
第三步行政复议和行政诉讼
注意做这些事情心里有数，你是老百姓就什么都无所谓，如果你是在当地开公司的等等，考虑可能存在的影响。现在必须先行政复议，才能行政诉讼
行政复议不满意后，起诉谁？
假设向区政府行政复议住建局的履职信，然后对行政复议结果不满意。分四种情况
情况一：区政府位处住建局的行政所为，认为原先的合理合法，复议维持，驳回你的行政复议，那么可以起诉住建局和区政府是共同被告
情况二：区政府修改了住建局的处理结果，当然改变了，你满意自然不会起诉，这种改变肯定也不满意，这时只能起诉区政府。
情况三：区政府认为你的复议申请不符合受理条件，驳回复议请求，这种情况可以起诉住建局也可以起诉区政府，但是不能同时起诉，建议起诉住建局，起诉区政府没啥用。
情况四：区政府没答复，可以起诉区政府，也可以起诉住建局，但是不能同时起诉，这种情况比较少，因为行政复议是在司法局进行的，司法局懂法，不会出现这种明显的违法行为。大概率是对方没收到复议申请，可以打电话补寄材料。
具体步骤
拿到平面图后
车位数量不对，给规划局写信
树少了两颗，给城管写信
物业费多收了一分钱，给市场监督管理局写信
小区有杂物，拍照片给消防
小区不公示收益，给住建局和市场监督局写履职信
草地少了一块，是城管写信
物业自己画停车位，给交警和规划局写信
公摊电费水费多收两分钱，给市场监督管理局写信
交物业费和门禁等各种费用不给发票，给税务局写信
住建局，规划局，小房间，人防，公安，交警，工商，税务，城管，街道，没事多给他们找点事情做（写履职信，提供ems或者挂号信）和打12345
如果不答复，或者答复不满意，就诉讼有关部门不作为或者假作为，如下图
因为有关部门会叫物业来和解
没人和解就开庭，不需要律师，记住一个法条:最高院关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定第2条，来的人必须是个副局长，如果是小喽啰，就不和她玩。副局长来了，这个目的也不是为了赢，就是恶心他，疯狂说他不作为就可以了。喷局长，局长管不了我，但是能管物业，就会叫物业来威逼利诱，只要抗住威逼，就有利诱的福利
如果局长不来
更具条款，局长必须来，不来必须有不可抗力因素和意外，或者有必须处理的公务。如果以公务理由不来，你可以要求主动审查，找法官要局长的请假条给我看看，如果没有，就申请延期开庭。局长请假条到位，也得副局长来，副局长都没来，直接申请延期。
有关部门是不愿意去法院pk的，不管输赢都丢人现眼，他们就会叫物业和解，只要要求不是撵走物业，一般结果都会让你满意，比如原先的不交了，后续五折
诉讼时间、
一般案件六个月完成，简易案件三个月，物业官司一般三个月，但是如果二审，上诉，等等又是一个来回
还有有没有二次供水许可证
二次供水许可证，二次供水卫生许可证，管水员证，健康证，水质检测报告
申请信息公开，不公开，起诉相关部门即可
写信的作用就是拿到信息和起诉权，不答复或者答复不满意就可以起诉对应部门，根据最高院关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定第2条，对应部门必须副局长出庭
人防车位是可以退的
出售人防车位是不合法的，人防车位就是人防区域内的车位、主要开发商没倒闭，人防车位都可以退钱
如果出售了人防车位，直接打行政诉讼，让行政部门去施压
楼道杂物也归物业管
小区内任何违反法律规定的行为，物业官司都需要及时制止，虽然没执法权，但是可以向相关职能机构反应，物业公司一般不会主动上报问题。
我们可以写信，寄给消防大队，要求对楼道杂物进行查处，一般第一次要求整改，第二次小额罚款，消防不作为，就行政复议和行政诉讼。
不公开小区广告收益
如果合同写了公共收益属于物业，这是霸王条款，可以像市场监督管理局举报
摊位租金，入场费，广告费都是公共收益，扣除合理管理成本后，还有那个桶装水的入驻费用，捐衣服的铁皮柜，还有快递柜，如果楼上有信号发射台也是收钱的，物业用房对外出租的钱，公共车位的停车收入，宽带进场费用，公共区的赔款，属于全体业主共有。
还有房屋维修金，这笔钱利息都是钱，套用房屋维修金是物业最大的额外收入。
物业公司，必须半年公示一次收益情况，如果没有公示，就给住建局写履职信要求物业公司公示公共收益
住建局会叫物业公示，如果一个月后，还不公示，就可以根据物业管理条例第63条，5w以上，20w以下罚款
如果公布假账，也就是收益做成了0或者负数，继续写信，对物业公司未如实公示公共收益进行查处，如果答复不满意，就起诉，要求就要求查公共收益原始合同和会计凭证和银行对账单，给市场监督管理局写信，对物业公司未如实公示公共收益进行查处。再写一封信给公安局，要求对物业公司侵占公共收益做出查处，写信可能没用，就先行政复议，然后行政诉讼相关部门。
然后也可以问，贴广告有没有经过业主大会同意，没见过同意就安装广告牌，这本身就违规，业主有权拆除
如果它说广告收益置换了小区大门等其他东西，就写履职信叫物业公示收益和公示广告合同和置换明细
虽然是行政诉讼，记得记住民法典第二百八十二条，第二百八十三条，第二百九十七条和第三百零三条，否则很可能会被裁定驳回，说你不是适格原告
可以退还公开收益后，再两倍罚款
打12345一般没用，必须写信，很多时候写信也没用，就诉讼
套用大修基金
物业动用房屋维修基金，确实需要在小区里做公示，并且经过业主表决后才能使用。
但是在使用应急维修基金的情况下，是可以跳过业主表决环节，经过虚假公示（墙上拍个照就取下来），就可以申请使用房屋维修金，工程结束后，找几个配合业主签字，并且这几个业主在住建局回访的时候，确认有公示有维修。
没有业委会就无法监督
看物业服务合同
如果超过在住建局备案的前期物业服务合同，多收了物业费，哪怕一个人多收一毛一分钱钱，都可以罚款，停车费价格同理。
如果物业公司没办理停车管理备案，就根本不能收停车费
可以去市场监督管理局
物业收出入证工本费和门禁费
打电话给12345，物业一般退钱。如果想搞物业，直接把收据写封信给税务局，要求对不开发票，偷税漏税进行处罚。然后给和市场监督管理局写信，要求对物业乱收费进行查处，这是私立项目，如果市场监督管理局不答复或者没给物业罚款，就行政复议市场监督管理局
然后业主交钱后，要一天内出示发票，如果一天内没开出来，就可以写履职信给税务局，要求罚款
电梯经常坏
十年的电梯，修修补补很正常，电梯一般是外包
维保只负责修，换配件是需要物业公司出钱的，物业一般不愿意出钱，所以不换配件
电梯的主管单位是市场监督管理局，给他写信，必须要他来现场检查，只要检查就会有问题。比如维保记录写着某些配件老化没更换，就可以举报罚款。
不来检查就起诉
保安大爷没证
先申请信息公开，看保安备案，看保安有没有证
这个保安证，18岁以上，初中学历，体力考核，对年轻人来说基本上能拿到，但是对保安大爷，是通过不了体力考核的，很难拿证。
小区保安就是保安，不是治安协管员，就是要有证的，如下图
绿地率
先信息公开，拿到总平图
如果有绿化的地方变成了车位，就在这画圈，然后拍照取证，写信给规划局，然后问规划局要一份违建认定涵，然后给城管和街道办写信，要求恢复绿化，如果60天内没解决，如果没解决就诉讼
消防
小区楼道停电动车，安全消费通道杂物堆积等，拍照给消防队要求对物业进行罚款，如果不进行处理，直接起诉消防
物业没权收滞纳金，只有国家机关才能收，也无权罚款
但是可以收违约金，一般是银行的借款利息，但是违约金要法院判决才需要交
如果你能反诉证明对方没有百分百履行物业义务，违约金一般也不会被法院支持
二次加压费
关于进一步明确物业收费管理政策的通知和关于普通住宅物业服务收费的通知。二次加压费，在2018就禁止收取了，如果有二次加压费，可以向市场监督局写信举报
噪音
先打12345，如果不管用，写信给区环保局，要求对噪音问题查处，写信可能也没用，如果两个月不处理，直接起诉环保局局长，这个只能对付有单位的人，比如商铺和工地，对付不了个人，比如广场舞大妈，而且好像也不能对物业罚款
广场舞大妈的噪音一般环保局关几次就不管了，会推给城管和派出所，可以给警察叔叔和环保局同时写信
对没有签订物业服务合同来不交物业费，大概率是不成立的
1-因为开发商会和物业签订前期物业服务合同，这个得遵守
2-业委会和物业公司签订了合同，如果经过了业主大会授权，就得遵守，需要交物业费
3-业委会和物业公司签订了合同，没有经过业主大会授权，需要在一年内去法院打个撤销权的官司，就可以不交物业费，法律依据是民法典第二百八十条，业委会做出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主，可以请求人民法院予以撤销，以及民法典第一百五十二条，业主一年内可以行使撤销权，如果业主没有及时行使撤销权，后期被物业公司起诉，大概率以事实物业和事实服务为由，判决业主缴纳物业费
4-小区没有业委会，居委会和业务公司签订的物业服务合同，并且没有经过业主大会授权，和第三种情况差不多。
可以起诉物业合同无效，但是胜率不高，因为一旦判业主赢，所有人都可以不交了。二审胜率稍微高点
但是如果开发商没有经过招投标（必须小区大于3w平方米的小区），就是非法入驻，上述开发商会和物业签订前期物业服务合同也是无效的，整个小区都不需要交物业费，原先交了的也可以要求退还。对方会说提供了服务事实，你就反诉质疑说没有提供服务，要对方给证据
电梯噪音
电梯质量产生的问题归市场监督管理局处理
建筑质量和隔音差的问题归住建局处理，比如空调低频噪音可以找他
噪音本身归环保局处理，空调低频噪音也可以找他
业务维权很容易被这三个部门踢皮球
直接给市场监督管理局写信，要求对电梯质量问题进行查处
给环保局写信，要求对噪音问题进行查处
一般要么换电梯配件，要么给电梯贴隔音棉
如果三家部门不回复，直接起诉三家有关部门。写信是小喽啰在处理，诉讼了就是局长处理
小区有违建的话，写信给规划局
停水停电？
这是违法行为，保留证据，直接去外面租个房子或者开宾馆，直接起诉物业公司要赔偿房费
https://www.bilibili.com/video/BV1Fe41197RW/
注意：
收到物业公司的支付令要重视，一旦生效，是可以申请强制执行的，卡里有钱就直接划走，卡里没钱就变成失信人。破解方法也很简单，及时给法院递交异议申请书就可以了。
房子没住能不能打折
有的地区有这些管理办法，比如西安是七折。如果差不多，可以打12345问，如果没有这些管理办法，一般和物业协商，都可以打折
业主把鞋架放门外？
违法，违法民法典第二百七十一条和二百八十六条，违反消防安全管理规定第37条和高层民用建筑消防安全管理规定第37条
先和邻居协商，然后找物业，然后12345，然后给消防和区政府写信
如果无法解决，可以以相邻权纠纷起诉邻居，先起诉男主人，再起诉女主人
官司肯定能赢，如果赢了不拆，可以强制执行，会让对方变成失信人
没有身份证，没法起诉？
直接打110，110会对身份证进行登记，然后说这件事不归他管，要求去法院起诉，然后写起诉给法院，填上基础信息就行了，姓名，年龄，性别。
然后可以问物业要身份证信息，如果物业不告诉你，先起诉物业，要物业公司提供信息，然后追加邻居为被告，如果物业没有信息，到法院开一个补充连材料通知书，去派出所调取邻居的身份信息。如果没报110，可以拿补正通知书去当地户籍科或者人口信息查询中心调取信息。
小区人脸验证作为唯一进入小区的验证方法是违法的
只能采取自愿，因为人脸是敏感信息，不能强制使用
对不同意使用的业主，必须有其他代替方法，比如门禁卡
居委会无权指定物业公司，没有业委会的小区，可以由居委会代行业委会的职责，但是居委会无权指定物业公司，只能通过业主大会来选聘物业公司
物业公司没经过招标或者业主大会非法入驻，或者没有履行服务义务，都是可以不交违约金的
然后如果你确实是没有任何理由那种人，需要支付违约金，违约金也是百来块钱，如果物业提出高额违约金，可以根据民法典第585条，法官不会支持违约金。
不正规入驻的事实物业
老旧小区没有物业公司，居委会招了个物业公司，没有经过全体业主大会同意。入驻后，也没有和业主签订书面的物业服务合同。然后为业主提供物业服务，业主也没集体反对。那么物业公司就可以“合法”的向业主收取物业费，业主不交物业费被起诉到了法院，法官也支持物业公司，原因就是事实物业存在事实服务
但这是以前为了迎合新旧小区更替出的条例，现在很多相关条例已经废除
根据物业管理条例第34条，民法典第938条明确了物业必须要和业主签订物业服务合同
楼道卫生差
选择自然资源和规划局申请公开信息
街道办要求业委会必须是党员怎么办
直接给街道办写信，问是什么依据，对方不敢书面答复的，60天不答复就能起诉超期未答复
没有产权的地下车位属于全体业主
地面上的公共车位
人防区域的人防车位
有证的产权车位
还有没有缴纳地下土地出让金的地下车位，没有产权也没公摊
根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十三条，企业单独建造了停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下基础设施形成的停车场，作为作为公共配套设施进行处理，也就是说建设地下室的钱，已经作为建设成本算到房价里了，小区房子卖了之后，这部分是属于全体业主的，就和小区的道路一样
怎么查询地下车位有没有缴纳地下土地出让金，找税务局信息公开，房地产开发项目土地清值税清算的全套资料，不过这些内容涉及开发商的商业机密，需要和税务局打上几场官司才能拿到
物业要有停车场备案证
https://www.bilibili.com/video/BV17X4y1X7Cd/
违反价格法第12条，大部分物业是没有的，
消防问题
1-消控室值班制度，要求是每天24小时昼夜值班，每班不少于两人，值班人员必须持证上岗，并将证件留置销控室备查，交接记录需要双方签字确认，想做到这一点，至少需要6-8个有消防证的员工，做到这点的小区，基本没有，一般消控室就保安睡觉，特别正规的公司，才会有一两个有证的消防员
写信寄给区消防，要求对小区物业公司，违反消控室值班制度的问题进行查处，要求消防罚款，一般第一次五千，整改一个月，继续写信，继续罚款，第二次就是五万，每个月都写信。消防不罚款，就起诉消防
一个人起诉太多也不太好，可以换人写信和起诉，起诉这些有关部门都不需要请律师，对着消防队长喷口水就可以了
2-消防栓没水，棕榈员就有这个问题。
物业服务人数不足
物业招标备案（这个可能不给看，以商业机密为由，所以需要打官司才能看到）
或者在住建局备案的前期物业服务合同里有写人数就比较方便
发现备案人数和实际人数不符合，就给住建局写信，要求物业费打折，不答复或者答复不满意，就诉讼住建局，书面打折，物业是不可能愿意的，因为这个东西可以让小区所有人的物业费打折，所以物业就会单独给你好处
看看物业有没有自己私设的收费项目，都可以给市场监督管理局举报
物业公司不作为的证据
1-电梯，电梯紧急报警装置，要求24h有人值守，很多小区的报警电话是坏的，或者无人值守，直接去电梯按报警电话，看是否是好的，如果是好的，直接半夜三点半去测试报警装置，看有没有值班人员在岗位，值班人员必须30s应答。五分钟内通知维保人员救援，否则就是不合规，这个可能让一栋楼响，可以提前看一下相关装置记得用水印相机拍视频留证据，然后给市场监督管理局写信
2-电梯维修检查
如果没有，就是未建立电梯安全管理制度的违法行为，可以给市场监督管理局写信，要求罚款
3-需要配备电梯安全管理人员，否则可以像市场监督管理局进行写信举报
4-电梯假维保，一般一次维保需要一两小时，有的人随便测试几分钟，就在各个项目全部打勾签字，或者现场人员与签字人员不符合，都可以写信给市场监督管理局。但是这个是罚电梯维保方，不是物业。
5-如果被困30分钟以上，被查无人值守，电梯内手机没信号，物业必须给拿点补偿，因为条款是写的罚两万，否则可以找市场监督管理局举报进行物业罚款2-10w元
https://www.bilibili.com/video/BV1p84y1Z7xf
6-如果电梯困人后，没有全面检查就继续使用，也可以举报
三年以上物业费有办法不需要缴纳
https://www.bilibili.com/video/BV1EP411z7mJ
按理需要交，但是
提出三年诉讼时效
简单来说，三年前的物业费，如果物业公司没有进行有效催收，超过时效的部分物业费无需支付，你得说明三年前的物业费，物业没叫你交过就行了。
然后你说没收到过催缴信息，物业发微信信息不要回复，或者你就说三年前的交了不记得了，就需要物业举证进行过持续催缴
一般是贴在门上的纸条，你就说不知道，一个是发微信给你，你回复了，所以后续直接不回复。
如果法官不支持三年诉讼时效，看如下
https://www.bilibili.com/video/BV1MF4m1A78J
因为有这些条款，所以大部分物业会在三年内起诉你没交物业费，一般欠一年不会起诉。
然后这个也不是一定三年以上不要交，也是看你话术和法官裁决。
前任业主需要支付的物业费，后续业主是不需要交的
空置业主房，各地不一样，一般六折，有的地方五折，没有当地相关规定，可以找12345问，如果没有，也可以找物业协商
物业服务合同
交房的时候，物业会叫签一份合同，但这个合同是物业公司写的，基本上对他有利
住建局有一份备案的物业服务合同，用这份合同比较好，这个合同物业不会给你，需要自己申请住建局信息公开
如果住建局不给或者说没有，就发履职信给住建局，还是不行就然后行政复议住建局，还是不行就起诉住建局
政府物业指导价
如果物业价格超出了你城市的政府物业指导价上限，可以给市场监督管理局举报
对物业服务进行司法鉴定
物业服务是分等级的，有当地的物业服务标准，或者物业合同中写的合同标准，比如一级物业服务，三天扫一次地，三级物业服务，一天三块钱，一天扫一次地
可以申请司法鉴定，物业有没有提供相应的服务标准，物业一般不会接受司法鉴定，因为一旦监督，八成不合格，那么所有的业主都需要打折
但是一般都同意和解，减免物业费，为什么不申请司法鉴定呢，因为鉴定费太贵，需要申请者垫付。赌的就是物业公司不敢司法鉴定，如果同意鉴定，业主大概率吃亏，因为鉴定的人都是物业行业经理等，鉴定结果一般不会太难看，所以如果接受鉴定的话就算了，通过反诉解决。
司法鉴定可以打五折，反诉只能打八折
被起诉如何应对和反诉
如果你没办法赢，现在证据不够，可以拖时间。
1-可以开一个医院证明，请求延期开庭。
2-申请管辖权异议和上诉管辖权异议
3-反诉
4-开庭后再增加反诉的诉讼请求
5-提起另诉申请合并审理
6-申请司法鉴定
7-对鉴定结果进行复议
8-庭后提交新证据
9-庭后提交答辩意见
10-上诉，申请再审
11-执行申请复议，执行异议之诉等等等等
然后在这些时间节点，收集证据
如果对方是仲裁，一样的道理，反仲裁即可。
开庭不需要自己去，写个委托授权，叫委托人去就行了。
律师函没有法律效应，只是对方通知你，可能起诉你
收到传票，就是对方起诉你了，需要按期上庭1-先准备一份答辩状，立马写不交物业费的理由，再准备物业服务差的证据，答辩状不需要给法院的，是给自己看的，不需要特别正式，然后写一个反诉状，反诉物业公司没有百分百履行合同义务和我们的证据，反诉的前提是全面质疑，认为物业公司没有提供任何物业服务，这样对方就需要举证。记得收到他们传票的15天内就反诉，当庭反诉会影响法官进度。
反正无论是被起诉还是反诉，想办法把举证责任给物业
两种情况：
情况一：你没在答辩期提交反诉，只被物业起诉，你就要说根本没有物业人员，从来没见过物业，一般会休庭要物业准备提供了物业的证据。
如果不休庭，或者被法官引导提供了物业服务，只是存在不合格，大概率你会输，你必须当庭提交反诉，反诉物业公司没有提供合格的物业服务，应当向业主赔付违约金（法律依据是民法典944条，物业公司应当按照合同约定和有关规定提供物业服务，业主不得拒绝缴纳物业费，也就是业主缴纳物业费的前提是物业公司按照物业服务标准，提供了合格的物业服务）。反诉后就只能休庭，安排下次开庭。
上述是视频教的，我问人工智能，都其实不建议说没见过物业，因为对方很好反驳，还不利于后续抗辩。
不要说：“我没见过物业。”（实际中，根据你自己的情况，去写反诉和答辩状）
要说：“我没有感受到物业公司提供了符合合同约定的实质性管理服务。虽然他们派了保安和保洁，但在核心的管理职责上（如消防安全、设备维保、矛盾处理），他们是缺失的。在我的感知中，这和没有物业是一样的。"
或者说物业服务是社区派来的等等。是你们公司提供的服务？那些员工是你们公司的人吗怎么证明。你们提供过服务？拿出证据。你们只能提供这三个月的服务，那我只交三个月的物业费，另外的时间是社区提供的服务，和你们没关系。你们提供了三年的服务？可是你们这提供服务的证据不完整呀，天花板打扫过吗？根据你们应当提供的二级物业服务标准（根据你们的合同），一共57条标准，你们有37条都没达到标准啊，服务有缺失，物业费不能全额交吧。这一招主要是用证有不证无的方法，让物业公司来举证他提供服务的证据，下一招是根据他提供的证据反诉，反诉物业公司没有提供过合格的物业服务。
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情况二：是你在答辩期就提交了反诉，反诉物业公司没有按照合同要求约定，提供合格的物业服务，那么第一次开庭的时候，就需要物业提供证据
物业不可能百分百合格，他提供了多少合格服务，我就交多少比例的物业费问题：
物业起诉我们，这是民事诉讼，民事诉讼是谁告谁举证，但他是起诉你不给钱，只需要出示服务合同和几张打扫卫生的图片和你没给钱的证据，就可以主张自己完成了合同服务，然后起诉你。那么你就需要出示一系列物业没作为不合格的证据，但是你就某一天拍的证据是根本没用的。在被起诉这个案子中，我们不要说物业服务差，说了这句话会叫我们举证服务差的证据，我们那些一两张证据是不起作用的，我们可以实行不完全履行抗辩权，提前在答辩状和庭审笔录中书面表达，然后应该说：物业公司没有按照合同约定提供服务，列出事项并提供初步证据，阶段性的照片虽然不能证明全年无服务，但这是不完全履行的切入点，让法官把取证责任给到物业公司。抗辩权在被起诉的时候就有了，不一定要反诉。但是即使有不完全履行抗辩权，法院可能偏袒物业，不要求物业出示证据，就判我们败诉，所以就需要反诉。
所以抗辩一定要有依据，比如
1.申请”举证期限”：
“法官，由于物业服务具有专业性和隐蔽性，我作为业主无法获取其内部台账。依据《民事证据规定》，我申请法院责令被告（物业）出示全年的消防检查记录和水泵房维保日志。如果他们拿不出来，就应承担举证不能的后果。”
2.提交“书证提出命令”申请：
这是一个法律大招。你正式向法院写个申请，要求物业交出某份具体的证据（比如：罗雪莲入职培训记录、噪音排查报告)。如果物业拒不提交，法律直接推定你的主张成立。
3.坚持”关联性"：
“法官，我交费的前提是物业提供了合同约定的服务。现在消防和噪音证明他们没有履行核心义务。如果物业不能证明他们‘合格履约’，他们的收费依据就不合法。这不是两码事，这是一码事。”
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反诉可以加大力度，要求赔偿（根据最高法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释的第三条，物业公司未完全履行义务，业主可要求赔偿损失或者减免费用）和减免未来物业费，和退还已交物业费等。但反诉物业服务不合格，这也是民事诉讼，也需要我们提供证据不合格呀，我们怎么提供他们一年四季不合格？这个不是百分百的所有证据都需要你提交，而是根据情况而定，通常你提供出示证据即可，这里主要：通过反诉的举证责任分配制度
物业服务纠纷不是普通民事纠纷，这里有两个特殊，物业是专业服务提供方，服务过程高度由物业单位控制，所以叫业主完全举证是不公平的。实际中，业主需要初步举证，初步举证不合格后，提供证明责任的合理分配，由物业补充证据去证明合格。所以我们反诉状写好，去质疑他各方面不合格，和给于一定的初步证据支持即可。
抗辩权和反诉，都是为了我们提供初步证据和质疑后，让物业提供详细证据。但是抗辩权的让物业出示证据，有时候法官不予理会，这时候我们就需要直接反诉，反诉的让物业出示证据是举证责任的合理划分在起作用。具体情况可能是：
法官说抗辩理由不符合法定条件，比如业主以未接受服务，或无需接受服务为由，拒交物业费，法院会认为业主只要享受了物业服务，就需要收费，也就是事实服务原则，民法典第944条说的是，物业公司按照合同约定和有关规定，提供了物业服务，业主应当支付物业费，物业公司看的是后两句：物业提供了服务，业主应当支付物业费。
我们如果想打赢官司，必须用前两句，物业公司按照约定和有关规定提供了服务，前提是物业公司按照约定提供了合格的服务，业主才应当全额缴纳物业费，如果物业公司没有按照合同约定提供完整服务，那业主就不应当全额交纳物业费，这个时候应该立马反诉，反诉物业公司没按照约定和有关规定提供服务，那么提供证据责任的合理分配，就得物业拿证据。如果在被诉案件中，法官不理会你的抗辩权，根本不叫物业举证，而且说你的证据都是小瑕疵，答辩如下：
一、 本案法律定性：本案系“双务合同纠纷”，而非简单的“债务纠纷”
物业服务合同是典型的双务合同。根据《民法典》第526条、第527条关于抗辩权的规定，业主支付物业费的义务与物业公司提供质量合格服务的义务具有对价性。
被告主张： 原告提供的服务存在严重瑕疵（详见证据：消防隐患照片、噪音投诉记录、政府整改通知等），原告未完全履行合同义务，被告依法行使不完全履行抗辩权。
法律后果： “货不对板”理应“减价支付”。法庭若判令被告全额支付，将导致权利义务极度不对等，变相纵容物业公司违约。
二、 关于“瑕疵”程度的定性：安全隐患非“小瑕疵”，系“根本违约”
原告主张瑕疵不影响整体履约，被告完全不予认可：
消防安全系底线义务： 消防通道堵塞、设施失效直接威胁被告生命财产安全。根据《民法典》第942条，保障安全是物业的法定职责。安全义务履行的缺失，等同于合同目的部分落空。
居住安宁权受损： 原告针对长期存在的噪音问题采取消极、欺诈式的处理态度，严重违反了物业合同中关于“公共设备管理与维护”的约定。
法律援引： 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务不完全履行约定义务，业主请求减免物业费的，法院应予支持。
三、 关于违约金的主张：被告无主观过错，依法应予撤销
原告要求被告支付违约金既无事实依据，也无法律依据：
抗辩合理性： 被告未能按期交费，是基于原告长期管理失职及拒绝公示共有收益（违反《民法典》第943条）所采取的争议性拒付。被告主观上无恶意，系依法维权。
金额不当： 原告约定的违约金标准畸高。依据《民法典》第585条及相关司法解释，被告正式申请法庭：对原告主张的违约金予以撤销或下调至零。
四、 程序性请求：要求原告履行“公示义务”及“举证责任”
为了查明本案实际应付金额，被告依法提出：
收益冲抵请求： 请求法庭责令原告出示近三年小区共有部分（广告、场地等）经营收益明细。该收益依法归全体业主所有，应冲抵物业费。在原告未履行公示义务前，本案结算基数处于不明状态。
书证提出申请： 针对被告举出的初步瑕疵证据，请求法庭责令原告出示对应的消防巡查记录、设备维保记录原件。原告作为专业机构若无法出示，应承担举证不能的法律后果。
开庭干货
无论是被诉开庭还是反诉开庭，最主要重要的是，打举证责任，让物业公司证明自己提供了完整的服务，做没做不重要，证明做了才重要。物业公司不可能所有服务证据都留痕，就算有，你可以申请延期开庭回去看证据，然后举报证据作假等等。如果证据不充分，没提供完整的服务证据，自然没提供服务，就不需要全额缴纳物业费。
1-开庭前，提前准备好答辩状和反诉状，但是不要提前交，提前交给法官，法官会把材料交给物业公司，等于提前给对方准备。如果不提前提交答辩状和反诉状，不影响案件审理。
2-物业费的案子都是小额诉讼，一审就是终审，没有上诉机会，但是只要提交了反诉，就自动破解了小额诉讼程序
反诉就是我们告物业公司，你可以反诉物业公司退回多收的费用，比如家里漏水，反水，被盗遭受财产损失，也能反诉物业要求赔偿。注意反诉状必须在庭审辩论结束之前提交上去，庭审辩论结束后就不能提交反诉了
3-庭审现场：法官敲锤前，都是开庭前你给一份答辩状给书记员，让他方便打字记录，然后照着答辩状念稿子，一定要把举证责任给到物业公司，一定要把举证责任给到物业公司，一定要把举证责任给到物业公司，让物业公司提供他提供服务的证据
4-提交反诉状，如果不让反诉，原先说了可以叫书记员记录，说这是程序违法，要求开局裁定书。反诉的同时还可以另案起诉合同效力纠纷，然后要求和物业服务合同纠纷的案子合并审理
5-如果法官受理了反诉，一般是休庭回家，交了反诉费后，法官再重新安排开庭时间
6-在法庭质证环节，千万不要有自认的情节，物业公司拿出的证据，除了你的房产证以外，其他都不要认可，贴在门上的催缴函，你就说贴我门上不代表我看到了，我如果在你物业公司门上贴了200块钱，是不是代表这钱你收到了呢。物业公司如果提供了保安保洁的工作照片，你可以说照片里的人我不认识，也不像是在我小区里干的活，有摆拍嫌疑，请提供拍摄原始照片的手机，而且你物业公司提供的证据不完整，你问我要三年的物业费，但是只提供了三个月的服务证据，我凭什么要全额缴纳物业费呢。
7-法庭调查环节，法官问你为什么不交物业费，你可以说以前收房的时候，不交物业费不让收房，所以被迫交了第一年的物业费，后来才知道物业公司入住不合法，后面干脆就跑路了，没有提供物业服务，我为什么要交物业费
8-法官叫我们证明合同不合法，我们可以说证明合同合法的文件，全部在物业公司手里，因客观原因不能自行收集的证据，应由法院进行调查。
9-法官让你证明物业没有履行服务，你可以说谁主张谁举证，物业公司说自己提供了服务，那请物业公司拿出完整的证据，根据证有不证无的原则，我不能证明没有发生过的事情。（我们手里的证据通常不是连续的证据，没啥用，第一次庭审的时候，不要拿出来，要等反诉开庭后，作为反驳证据再拿出来）
10-调解环节，法官问需不需要调解，建议接受调解，打折就调解
11-庭审结束，一定仔细核对庭审笔录，法院不一定公平公正，书记员会为了省事简化你的语言，曲解我们的真实表达，所以你一定要逐字逐句看，看的差不多了就掏出手机拍照，不要问能不能拍，问就是不能，你拍了就拍了，他也不会冲上来打你，也没有资格要求你删除
12-法庭上不要冷静和激动，最差的结果无非全额缴纳物业费，违约金通常你有证明瑕疵的证据，都不支持给违约费，因为瑕疵本身也算物业违约了，不判你赢，也不能说交你给违约费。如果激动，就可能掉进对方律师的坑。
13-面对如何回答的问题，不要轻易回答，和法官说，我要核实后再回答，庭后可以补充意见。
14-如果法官态度很差，明显偏袒物业，可以申请法官回避，有用没用先折腾下法官，让法官去请示领导，让法官的领导来亲自答复你重要的举证分配责任
不要被举证责任坑了
比如一般情况下
物业起诉我们没交物业费，拿出合同和没收到钱的证据就能举证完毕。而我们的抗辩，一般是说合同无效，但是基本没用，因为构成事实物业。然后我们会说服务不合格，根据谁主张谁举证，需要我们举证，我们拿出一些照片，这些也只能证明小瑕疵，还是得全额缴纳物业费。
我们起诉物业服务服务不合格（或者说没见过这个物业公司的人，这也是想办法让物业举证的一个方法，根据你的实际情况自己看要不要这样说），也得举证哪里不合格，因为民事诉讼，谁起诉谁需要举证，所以无论是抗辩还是反诉，好像怎么都需要我们提供证据，我们拿出的证据也只能证明小瑕疵，没啥用，怎么办？
民事诉讼法和最高院证据规则规定，法官能分配举证责任，但必须在法律范围内，不是他想让谁举证就让谁举证
可是有些法官滥用职权，表面是你举证不能败诉，实则可能和对方有利益勾连
故意把举证责任压给你
遇到这种情况：
举例：去超市买东西，门口警报响了。保安怀疑你偷东西，强迫脱衣服检查，最后发现是误会，你气不过要起诉要求精神赔偿，结果超市说是你自愿脱的，按照举证规定，这时候举证责任在超市，因为超市有监控，掌握证据保存的优势，得让他们证明你是自愿的，而不是让你自证被迫，可要是法官和超市关系好，故意把举证责任甩给你，让你证明自己是被迫的，这就是明显的不公，我一个普通消费者，没权利调取超市的视频，哪能拿出被迫的直接证据呢，最后只能因举证不能败诉，这亏就太冤了
所以记住：
不是所有的举证责任都该你来抗
法律有规定，谁掌握证据，谁处于优势地位，那么谁举证
业主不交物业费被物业公司起诉，在法庭上，物业公司除了需要拿出合同和没收到钱的证据，还得物业公司举证，证明自己提供了合格的服务，比如巡逻记录保洁记录等等，不能让业主来证明物业服务不到位
法官让我们举证就是违法
遇到法官滥用职权分配举证责任怎么办？：
直接投诉加举报，去法院纪检部门检察院反映，法官违反法律规定，强行让你承担不该担的举证责任，法官的权利是法律给的，不是他私人的，只要有理有据就不要怕，记住打官司不是法官说啥就是啥，法律和证据才是唯一标准。
要是遇到法官故意分配举证责任不公，别忍别慌，收集好庭审记录，果断维权举报说没见过物业的逻辑
赢的关键就在于举证责任分配和倒置
举证责任倒置是需要你用诉讼技巧来达到的，法官和对方肯定不能主动给你权力！要所有技巧综合使用达到这个目的。
被物业起诉，如果我们说接受过服务，那么属于自认了，那么举证责任可能就不会判给物业，我们主张服务不合格，就需要我们提供证据，而我们的证据都只能证明小瑕疵，所以几乎是败局已定。虽然有举证责任分配，就是原先说的证据在物业掌控下，物业属于优势方，所以需要物业来提供，但是这样的话，举证责任给物业的可行性就被削弱了一层。
所以要说长期不在家，从来没见过物业公司提供过服务（具体根据你自己的最佳符合逻辑的情况去说），没提供过服务，为什么交物业费，法官你可以跟我去小区看看，他连员工都没有，怎么提供的服务，因为证有不证无，那么物业就需要举证提供过服务
所以法庭上，不要被法官引导，从物业公司没提供过任何服务，变成了服务不合格，那么举证责任八成就在业主这边，如果这种情况不可避免，或者即使说了从来没见过物业，法官也不把举证责任分配给物业公司，都可以立马反诉物业公司，反诉物业公司没有提供合格的物业服务，应当向业主赔付违约金（法律依据是民法典944条，物业公司应当按照合同约定和有关规定提供物业服务，业主不得拒绝缴纳物业费，也就是业主缴纳物业费的前提是物业公司按照物业服务标准，提供了合格的物业服务）。反诉后就只能休庭，安排下次开庭。
第二次开庭，就需要物业公司提供证据证明，但是民事诉讼不是谁主张谁举证吗？岂不是还需要我们证明物业没提供好服务？按理是这样，这里就需要提供一系列技巧，实现举证责任倒置，比如原先的证有不证无等等，一般我们提供初步证据就行了，通过那个证据责任分配等各种因素，配合上反诉和反诉提交《书证提出命令申请书》等等，那么让物业举证的可能性就高了一层。然后拿着物业公司提供的服务等级和标准拿出来，例出来一条一条的反驳他，让物业公司拿出证据证明符合这里的每一条条款。
如果还是物业不需要承担举证责任，可以申请法官回避，申请检察院监督，法官滥用职权，恶意分配举证责任。
如果物业公司的证据真的非常全怎么办，延期，物业不可能百分百合格，他提供了多少合格服务，我就交多少比例的物业费，或者找假证据进行司法鉴定（笔迹鉴定和文字形成时间的鉴定，只需要几百块），物业服务的司法鉴定（对物业费是否质价相符进行鉴定，对物业服务是否合格进行鉴定，只要申请了就需要继续开庭，这个鉴定很贵，需要业主垫付，如果物业同意鉴定，在其他内容中提到过，建议取消鉴定）等等。被起诉如何答辩：
重点是把举证责任甩给物业
比如说，开发商和8家物业公司签了物业合同可能是真合同，也可能是假合同，这8家物业都起诉业主交物业费
你交不交8次物业费，为什么不交，如果交，交给哪一家呢？反正是想办法把举证责任给物业，然后逻辑要自洽。
1-答辩思路不是服务不到位，可以开庭的时候和法官说，我听说物业公司的老板3年前被抓了，物业公司早就撤离小区了（根据你实际情况来，这句话也不能乱说，逻辑要自洽，比如说长期在外地，根本没见过物业）。现在的物业服务是社区提供的，跟这个物业公司没有任何关系（物业公司拍的在你家的照片，不能证明他们是物业公司的人，没有出示任何有效证据，而且没有任何后续反馈，比如那个停水停电通知）
这么说，就把举证责任甩给物业公司了
等物业公司拿出他提供服务的证据以后
你才知道物业公司还活着
这时候你就可以提起反诉
反诉物业公司，没有按照合同约定和有关规定，提供合格的物业服务吗，它们不可能拿出所有证据的，拿出来了也很多，我们申请休庭，回家慢慢核查，假证据申请司法鉴定等等。
业主不交物业费被物业公司起诉，基本上是输多赢少，主要原因是业主不懂法，答辩思路是错的，思路错了，法官都懒得听，有的法官直接判业主全额交物业费加违约金，其实可能不是法官偏袒物业公司，而是你答辩思路是错的，踩了坑，实际上一个物业官司就几千块，把钱全部给法官，都看不上，犯不着为了这点钱担风险
那为什么业主输呢？
因为答辩理由全是无效抗辩，法官按照规矩只能判业主输
常见答辩理由：
第一房屋质量问题，物业不管，错了维保期内是开发商的责任，维保期外室内自己修，室外走公共维修金，跟物业公司关系不大，拿这个说事，法官直接跳过不看
第二物业服务太差，我有照片证据，错了民法典和物业管理条例都允许物业公司有服务瑕疵，一两张照片当证据没啥用，比如保洁合同约定每天扫一次地，你拍了中午地上的垃圾，可物业公司拿早上的清洁记录来反驳，业主必须要连续性证据，比如每天同一时间拍摄楼梯间，连续一个月都有垃圾，才能证明物业服务没达标
第三物业费太高，我不认可，错了买房的时候，合同里写清了物业费标准，你签字就等于认可了，中途嫌高没有用，得通过业主大会重新定标准，但这跟当前欠物业费是两码事，法院不受理
第四别的业主违规，物业不管，错了物业公司没有执法权，只要做了提醒和上报，就算尽了义务，违规的责任在邻居，不是物业公司。这个抗辩基本没用
第五物业公司制止过我，我气不过才不交，错了这纯属自暴其短，你说物业公司制止了你，反而证明物业公司在履行职责
第六物业服务合同不是我签的，与我无关，错了民法典939条明确规定，开发商签的物业服务合同，或者业委会签的合同，对全体业主都有约束力，你不认可也没有用
第七公共收益没分钱，该抵扣物业费，错了公共收益是全体业主的，不是你个人的，物业公司没权利拿来抵扣你的物业费，这得由业委会另案起诉要求返还，和欠物业费是两码事，法院不会混为一谈。这方面你可以去写履职信和另外起诉。
第八我只交公摊面积的物业费，室内不交，错了纯纯被营销号忽悠了，物业费是按小区总支出来算的，就算只算公摊单价也会涨，总额不会少，这种说法没有法律依据，说这个只会让法官觉得你不懂法
第九物业公司没有公示文件,剥夺我的知情权，错了知情权是你的权利，但不能作为不交物业费的理由，你可以另案起诉物业公司公示，但无法拿这个抗辩不交物业费。
第十物业公司给我造成损失，应该抵扣物业费，错了，损失赔偿和物业费是两个独立的诉求，需要另案起诉赔偿，不能直接抵扣，很多人等着一起解决，最终只会超过赔偿诉讼时效，只能吃哑巴亏
如上等后面还有很多条，全部质疑，对方就需要举证
具体教程如下：
不能让他们先起诉，谁是被告谁举证，我们必须先上诉，先给相关部门举报
他们就需要准备，物业员工工作打卡记录，门卫登记记录，保安巡岗记录。保安工作交接记录，绿化养护记录，消防维保记录，消防巡视记录，停车场停放记录，消控室值班交接记录，水箱清洁记录，共用设备设施的维护保养记录，电梯维保记录，保洁的质量检查记录，工程部运营和维修记录，房屋管理记录，业主来电来访记录，咨询投诉的跟踪和回访记录，业主满意度记录等等。
认真审查这些原始证据和证据原载体，没有原件的纸质证据，必须对证据的真实性提出异议，还可以以证据资料过多的理由，向法官申请延期，回家慢慢看，明显作假证据，申请司法鉴定，鉴定纸张，笔墨，签名
如果物业撤销原诉，法院也不可以撤销反诉的，有的法官水平差，直接撤销反诉，然后叫你另外上诉，这是错误的，你直接提起对这个行为的上诉就行了。、
反诉遭到驳回？
法官用行政诉讼法司法解释第18条，个人业主起诉，如果涉及业主共用利益，以个人业主不适合原告为理由，驳回起诉。遇到这种情况，先申请二审，然后向检察院申请立案监督。二审的理由是一审法院适用法律错误，根据最高院关于行政诉讼法的解释的第12条第5款，为维护自身合法权益，向行政机关投诉，属于与行政行为有利害关系，业主属于利害关系人，当然属于适格原告
向检察院申请立案监督的理由是，小区如果没有业委会，或者业委会不起诉，那个人业主起诉应当受理，因为行政诉讼法司法解释的第18条里的写的是：可以不是应当。这个发条不是驳回个人业主起诉权利的法定事由，还可以向省高院，最高院，三级信访举报法官枉法裁判，让法官不敢再驳回诉讼请求。
人在外地？
提交管辖权异议
物业起诉业主，大多是因为业主不交物业费，所以案由都是物业服务合同纠纷，物业公司起诉业主，都是在小区所在地法院，法律依据是民事诉讼法第24条，因合同纠纷提起的诉讼，由合同履行地的人民法院管辖，但是24条规定了可以由被告所在地人民法院管辖，业主常年在外地，他的住所地，不是提供物业服务的所在地，这种情况下是可以提管辖权异议的，提供物业服务的所在地，和业主经常居住地不一致（业主需要提供居住证明，比如叫居委会开），由经常居住地的人民法院管辖，也就是原告就被告原则，提交管辖异议后，法院同意的概率是50%左右。
还可以同时提交一份回避申请，去文书网查一下，如果大部分是判业主败诉，并且都是由这个法官审理的，可以申请回避，回避理由：该法官多次判决业主败诉，物业公司可能与该法官存在利益输送，所以申请回避。另外可能存在法院利益输送，请求法院回避，如果不同意，就投诉法官，还有申请检察院的监督，
被告不出庭全额缴纳物业费，原告不出庭按撤诉处理。你如果能弄到很远的地方的居住证明，车费都恶心死对面。
被物业起诉怎么办
收到律师函直接当废纸，收到传票也不用担心，物业费是民事纠纷，最多判输交钱，什么律师费是谁用谁付钱，物业公司的律师费和我们没关系，黑名单，失信人都是物业公司吓人的(官司输了还不交钱才会失信)。最多多交百多块诉讼费和百多块违约金（大概是银行借款利息那么多）。
然后直接反诉
开庭期间，先给个下马威
要求申请核对对方律师的律师证加身份证，并且指出没穿律师袍是什么原因了
主动申请调查取证和申请举证责任合理分配，让物业提供证据
我有权申请调查取证，调取物业公司应当制作保存的各种工作记录，比如消控室值班记录，业主满意度记录，客户投诉回访记录，公共设施的维护保养记录等等
然后申请举证责任合理分配，让物业提供证据
反诉提交《书证提出命令申请书》
通过举证责任分配让物业出示证据
法官，我申请法院责令物业出示
2025年全年的消防巡查记录。如果物业拿不出，或者记录与我手里的行政处罚单矛盾，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第95条，应推定物业管理失职的事实成立。
如果任何物业公司拿不出来证据，申请驳回物业公司请求
如果物业公司拿出了一部分，就反诉物业公司没有按照合同和有关规定提供合格的完整的物业服务，我们可以找到符合我们物业公司的服务等级标准，一条一条的质问和要去出示证明
如果法官不同意反诉，叫我们另案起诉怎么办？
检查要反诉，如果不同意，就是根据民事诉讼法54条，我有权反诉，为什么不给反诉，请书记员记录和要求法官出示一个书面的裁定书，不出裁定，就找院长和纪检委和信访投诉，找检察院监督，出了裁定书就可以上诉，不让反诉是程序违法。
法官为什么不同意反诉?因为反诉需要再开庭，浪费法官时间，所以建议在答辩期就提起反诉
如果有物业服务差和不到位的证据，违约金也不需要交
证据过了举证期不接受？
法官，根据民事诉讼法第42条，当事人在一审庭审当中提供的新证据，应当接受，如果不接受，我要求书记员把你刚刚的话记入笔录，二审的时候一定会认定你的程序违法
庭上质证物业证据
1-如果物业公司拿出了公摊水电费的清单，我们可以说该证据属于单方面，可以随时制作的证据，没有我本人的签字确认，不是银行出具的流水，也不是政府部门，行政机关或者权威机构出具的文书，无法证明其真实性，没有证明力，不能作为证据被采信
2-如果物业公司拿的是复印件，不是原件，你可以说该证据无法与原件核对一致，可以随时造假，真伪不明，依法不能作为证据被采纳
3-如果物业公司拿出了很多工作记录，可以仔细翻看，半年写了一本记录和三天写的记录差别是很明显的，可以对这种明显作假的证据，申请司法鉴定。
反诉迟迟不下判决
一般是因为不想徇私枉法判决，一般要顾全大局，如果判了折扣，怕其他人也模仿。一个是让时间冷却矛盾，立马下判决，双方可能激化矛盾。
带着身份证去法院立案庭查询进度，问问承办法官的接待时间
法官每个月有固定的接待日，躲得了电话，躲不了见面
第二招向检察院吹哨子，如果超过六个月没收到判决书，直接去检察院提交监督申请书
现在严打物业公司侵占业主公共收益
不仅要查现在的公共收益，还要倒查二十年，如果侵占了业主收益，得全部退还，行政处罚最高能罚20万元，但是这个需要业委会起诉
投诉法官
人大系统管法官的履职底线：区县级人大市级人大省级人大，这是监督一府一委两院的核心部门，法官的任免履职情况人大有监督权，你把法官实锤证据交上去，人大能直接发质询函，让法院给说法，这是从权力源头施压
法院内部的三个院长信箱和上一级法院监察部省级法院监察部：法院内部有纪委监察机制，怕的就是内部监察，你先往本院院长信箱寄材料，没有回应就找上一级法院，说明法官程序违法的具体内容，内部核查一启动，法官的考核直接会受到影响
检察院：同级检察院上级检察院，省级检察院监督部，检察院是专门的法律监督机关，只要你能证明法官的问题，检察院直接可以提起抗诉，把案子打回去重审，之前就有业主因物业纠纷被偏袒，检察院抗诉后直接改判胜诉
政法委：有三个统筹监督的定方向，同级政法委上级政法委和省级政法委，政法委负责统筹政法工作，要是遇到法官和对方串通，这种硬查找政法委反映司法不公，能推动多部门联合审查，比单个部门投诉更有力度
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最高人民法院网民意沟通信箱
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12337
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如果上述都没用，直接信访，不管这个案子有没有猫腻，法官都需要走程序写材料，如果你反复上访就更麻烦
但是这些都需要证据，口头说没有用
证据如何有效
物业起诉业主，提供前期物业合同就进行了举证，而业主需要提供服务不到位的证据。
一般业主出示的证据，比如保安保洁绿化和微信聊天的的照片，这些都是小瑕疵，物业是长期服务过程，所以法官一般不支持，这些证据是需要有其他有效证据定死物业公司，再出示出来进行锦上添花的。
有效证据：
1-保安无证上岗被公安部门处罚的罚单
2-小区里经常出现恶性治安事件的立案回执
3-保安辱骂和打业主的罚单
4-小区火灾频发被消防部门处罚的罚单
5-消防设备设施不完善的罚单
6-消防通道经常被占用的罚单
7-绿化不到位，被园林局处罚的罚单
8-垃圾不分类，被城管部门处罚的罚单
9-物业服务不到位，被住建局扣分的罚单
10-绿化改车位，被规划局下发的违建认定函
11-销售人防车位，被相关部门责令整改的罚单
12-物业乱收费，被市场监督管理局罚款的罚单
13-收费不开发票（还有门禁卡这些），被税务机关责令整改的罚单
14-小区火灾造成的严重后果
15-持续性，六个月以上的服务不到位记录
16-普遍性，比如涉及50%以上业主的联名信
17-可验证性，比如职能部门对物业公司的罚单，或者12345关于责令物业公司整改的答复
18-危机基础生活保障，比如消防系统全面瘫痪，这需要消防部门的检测报告和罚单
19-电梯连续停运超过15天，需要报修记录和相关证据
20-安防系统失效，需要盗窃案件的报警记录和监控缺失的证明
21-长期系统性失职：垃圾堆积超过三十天，需要水印相片或者职能部门的罚单；比如合同约定的24小时保安实际缺岗，需要排班表和实际巡查记录来对比；电梯年检不合格的报告，社区居委会的调解记录等
大瑕疵是支持的：如上都是大瑕疵。
小瑕疵不支持：物业服务存在局部的，短暂的不完善，但是可以通过补救措施快速解决的：比如绿化带的杂草没有及时清理；楼道的灯损坏没有及时更换，在业主报修后，物业公司进行了维修的；还有个别物业服务人员态度不好都属于小瑕疵。
每天或者每周，固定角度拍摄的水印照片处罚申请不一定要自己搞到，可以向相关部门申请公开
三期外围商铺消防栓原先无水，看看有没有罚单只有这些证据才能赢，这些证据怎么来，就是通过申请信息公开，然后找到问题和证据，给相关部门（住建局，规划局，消防局，人防，公安，交警，工商，税务，城管，街道）写信，要求相关部门查处得到的。相关部门不查，不回复，回复不满意（比如你要求罚款，但是对方不罚款），可以要对方出示对应法条法规为什么不罚款，然后可以先申请行政复议，行政复议还不行，就起诉相关部门，相关部门通常会让步与你和解（因为这种事情开庭，而且最高院关于行政机关负责人出庭应诉若干问题的规定第2条，必须副局长出庭，无论输赢，对方都不光彩，相关部门是不想出庭的），相关部门会要求物业想办法搞定你，物业会来威逼利诱，抗住威逼，然后就谈判利益，那么就不需要交物业费了，最低要求五折，或者直接以后都免交，但是一般是八折，注意让物业公司主动提出优惠等补偿办法。
如果拿不到这些证据，那就反诉说物业没提供任何物业服务，这时就需要物业举证提供了物业服务
如果对方说什么时候去过你家，你就说不知道，见不到了，直接说自己没见过物业公司的人，让物业公司去证明
如果对面说来人了，有不可否定的证据，你就说根本不知道是什么人，任何身份证明都没有，而且后续也没有任何反馈回访，我根本不知道那些是什么人
这些证据非常多，如果对方提供的不全面，就相当于是物业服务不到位的证据
如果提供的全面，你就以证据过多为理由，申请延期，然后回家一个一个看有没有虚假证据，有虚假证据就申请司法鉴定。
官网举报信点名罗雪莲
http://www.raffles-pacific.com/这个举报对打官司没啥用，主要告诉这个罗雪莲所作所为
噪音问题
1-长期影响生活，物业不处理
2-说明物业从未进行处理
3-物业拿出证据后，说明这是长期反复催促后，才进行的，而且后续没有任何反馈回访，我根本不知道。
4-而且每次都是走流程，假服务，塑造来了的假象，没有任何实质性做法
5-在长期多次催促后，告诉我23楼没听到声音，实际上23楼早和我说了，听到过声音，所以不知道她是根本没有处理，在假处理，处理了拿出证据，即使拿出了证据，说明业务也十分不熟练。
6-多次撒谎，所有人都听到了，她也前脚说听到了，后脚说听不到。
给那个总负责人反应，物业费是小钱，就罗雪莲这个服务态度怎么说，这个噪音问题怎么处理，这个是低频噪音严重影响生活，并不是超过60hz那个概念，如果是房子隔音有问题，你得帮我反映住建局，环保局
集体维权
联系其他业主，还有重在联系在裁定网查到的和物业打过官司的业主。
以前的判决也能当作证据：
杂七杂八
可以在文书网仔细看一下以往判例
莱佛士官网http://www.raffles-pacific.com/，可以去投诉
所有能查询到的被物业起诉的业主
这里虽然是业主输多赢少，实际上物业胜率也一般大，但大部分因为是没上庭，上庭了也不懂如何应对，只拿出了那些，没用的小瑕疵证据，或者可能很多其他案例，业主能赢，但是物业立马请求和解了，所以没正式立案开庭
出庭了：
谢振华，棕榈园4期加州阳光7栋1004室的业主
欧岳峰，珠江棕榈园小区5-502室的业主（物业费打了八折，虽然八折，但判决书说的打折原因是他特有的空调导致的漏水问题，所以其他业主没办法用这个判决也进行打折。）
被告：王东，男，1986年10月2日出生，汉族，住湖南省耒阳市。系衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光4-406室业主
被告:李奕龙，男，1982年6月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。
王斌
谢振华，男衡阳市蒸湘区棕榈园4期加州阳光7栋1004室的业主(请了律师，居然输了)
被告：王飞，男。珠江棕榈园小区1-605室的业主
未出庭：
王芬
欧阳琳女衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光7-210号的业主
王洪前男衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光9-3012号的业主
邓铃铃女衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光7-1204号的业主
凌常林女衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光10-209号的业主
邹朝辉，女，汉族，1980年2月10日出生，住湖南省衡阳县。衡阳市华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光7-1207号的业主
李美玲，女，汉族，1990年8月26日出生，住湖南省衡南县。华新开发区光辉街49号棕榈园四期加州阳光1-202号的业主
李璐，女，汉族，1984年10月17日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。光辉街49号棕榈园四期加州阳光小区9-1904号房业主
李明亮，男，汉族，1983年8月11日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。小区26栋2317室业主
徐正平，男，1971年8月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县。28-2727号
欧召治，男，1953年6月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。9栋106号房业主
管双林，男，汉族，1984年1月25日出生，公民身份号码430426198401××××住湖南省祁东县和罗娇，女，汉族，1991年1月9日出生，住湖南省祁东县。9-3109号房业主
肖珍珍，女，1986年12月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。衡阳市蒸湘区华新开发区光辉街49号【棕榈园】四期加州阳光9栋-312号房业主
陈幸，男，1984年6月17日出生，汉族，住湖南省衡南县。衡阳市华新开发区光辉街49号【棕榈园】四期加州阳光4-508号房业主
被告：盛敏，女，1970年8月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。衡阳市蒸湘区高新开发区华新大道56号【棕榈园】3栋203号房业主
杨超，女，汉族，1987年7月22日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。衡阳市高新开发区华新大道56号【棕榈园】25区-5-101户业主，该房属别墅住宅，建筑面积554.22㎡
李静，女，汉族，1985年8月22日出生，住湖南省衡南县。被告系【棕榈园】小区13栋504户业主
罗一瀛，男，1988年9月4日出生，汉族，住湖南省耒阳市。衡阳市蒸湘区高新开发区华新大道56号【棕榈园】22栋-2301号房业主
被告：郭建，男，1964年4月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。衡阳市蒸湘区高新开发区新大道56号[棕榈园]9栋306号房业主
冯穗香，女，汉族，1984年5月25日出生，住湖南省衡阳市华新开发区。
被告:刘冬，男，汉族，1992年1月5日出生，住湖南省衡阳市华新开发区。该小区9-1706室业主
被告:赵金梅，女，汉族，1981年1月23日出生，住湖南省衡阳市华新开发区。系该小区8-1912室业主
被告：刘定勇，男，1994年9月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区11-3205房业主
杨凯（曾用名：杨树），男，1993年2月23日出生，汉族，住衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区11-2805房业主
欧阳春燕，女，1982年9月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。棕榈园四期小区9-2208房业主
被告：罗朝阳，男，1978年3月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区9-411房业主
王雪平，男，1982年5月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区2-407房业主
被告：陈兰香，女，1984年10月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区，棕榈园四期小区1-0509房业主
被告：彭良玉，男，1983年12月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区7-1908房业主，
被告：曾凡军，男，1984年12月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市华新开发区。棕榈园四期小区8-602房业主
被告：刘国兰，女，1972年1月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被告系原告管理的珠江·棕榈园小区2栋403号房业主
陈静
郭建，棕榈园小区9-306号业主
被告：叶某某，女。
被告：颜某某，女
蒋迪女。
王飞物男。系棕榈园小区1-605号业主
王红日
陈海平
被告：贺晓宏，男。珠江棕榈园小区26-519室的业
被告：陈康军，男。珠江棕榈园小区24-310室的业主
为什么请律师还输了？
谢振华，男衡阳市蒸湘区棕榈园4期加州阳光7栋1004室的业主，请了律师，居然输了，
因为律师只说了各种问题，拿不出证据，如何拿出证据?本身证据就不足，关键在于书证提出模块和举证责任转移
想要在法庭上让物业“自证其罪”，而不需要你费时费力去跑腿搜集证据，核心只有一招：利用民事诉讼中的“书证提出命令”和“举证责任转移”规则。
你要明白：证据在谁手里，法官就该让谁拿出来。 物业管理是专业行为，所有的记录（巡查本、监控、财务账单）都在物业保险柜里。
以下是让你实现“躺平维权”，逼物业举证的具体操作手册：
第一步：利用“书证提出命令”（最强杀手锏）
你不需要去拍照片，你只需要向法院提交一份书面申请：《书证提出命令申请书》。
逻辑： 法律规定，如果证据由对方控制，且该证据是案件关键，法院可以责令对方提交。如果对方拒不提交，法院可以直接认定你主张的事实是真的。
你可以要求物业出示的东西：
消防巡查记录原件： 你主张消防不合格，不要自己去拍。让物业拿出《每日消防巡查记录》。如果他们拿不出来，或者记录上全是同一个人的笔迹、日期连号（明显造假），法官会直接认定消防管理失职。
二次供水设备维护日志： 你主张水质不好或噪音大。让物业拿出《水泵房维修保养合同》和《年度检测报告》。
公共收益原始账目： 别听他们口头说没钱。要求他们提交《共有部分经营收支原始凭证》。
第二步：利用“监控调取”实现降维打击
你没时间盯着物业有没有干活，但监控替你盯着。
法庭动作： 申请法庭调取小区关键位置（如消防通道、水泵房门口）的监控录像。
博弈点： * 如果物业说监控坏了，或者覆盖了。
你的说辞： “法官，监控系统本身就是物业合同约定的安保服务内容。如果监控坏了，说明原告（物业）安保服务不合格；如果原告故意不提供，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条，应当推定被告（我）的主张成立。”
第三步：把球踢给“行政部门”（杠杆效应）
你确实没时间去搜集证据，但你可以花5分钟打个电话或写封信，让政府部门替你搜集。
操作： 拨打 12345 或 96119（消防投诉）。
结果： 消防队或住建局会去现场检查，并会给你一个回复（短信或书面函件）。
法庭应用： 你不需要拿照片给法官。你只需要在法庭上说：“我曾于X年X月向消防部门举报，消防部门回复称确实存在隐患并责令原告整改。请法官依职权向消防大队调取该《整改通知书》。”
威力： 这种官方认定的证据，物业辩无可辩，比你拍100张照片都有用。
第四步：精准反击物业的“纸面证据”
物业起诉你时，肯定会拿出一堆打印好的“工作汇报”或“满意度调查”。你只需要在质证环节说一句话：
“对该证据的真实性不予认可。这些材料系原告单方制作，属于‘自造证据’。请原告提供第三方机构（如专业维保公司、审计部门）的公章原件，或对应日期的现场工作轨迹证明，否则该证据不具证明力。”
总结：你的“不费力”维权清单
开庭前： 向法院提交《书证提出命令申请书》，列出你要看的东西（消防记录、收益账单）。
开庭时： 坚持**“谁主张谁举证”。物业说他履约了，你就问他：“请出示针对我家报修噪音的回访单**。如果没有我签字的回访单，就视为你没修。”
万能金句： “原告作为专业的物业服务企业，负有对服务过程进行记录并留存证据的合同义务。如果原告拿不出记录，应当承担举证不能的法律后果。”
只要你把“证据在物业手里”这个事实咬死，法官就不能把举证责任推给你。
你想让我帮你拟一份**《书证提出命令申请书》**的模板吗？你到时候只需要填上小区名字和要看的文件名就行。参考判决
